中欧体育已亮相大源二改收割机146㎡套四起步

2024-01-28点击量：953

　　赶在春节前，远达在成都第四个，大源第二个产品--远达·天宸名邸已经亮相了，大源上新，我们第一时间去售楼部了解了详情。

　　前有西派善成、锦上锦珠玉在前，也有远达天荟云庭这种首改收割机已进入尾盘阶段。

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　　所以这个清水限价3.6万/㎡，起步面积146㎡的项目期望值拉得很高，特别是之前没能如愿上车善成或锦上锦的人，都在盯着大源。

　　远达是我老家的开发商，还是比较熟悉了，这两年北上成都拿了不少地，在老家口碑不错，在成都算半个素人出道，不过市场认可度还可以。

　　和邦泰一样，远达拿地还是围绕核心或优质板块，产品相对克制中欧体育，差异化、低总价来切入市场，

　　1、地段优越，成都T1的大源核心板块，成都房价的第二梯队，具备一定抗跌和领涨能力，区域内住宅供应有限，大源西目前仅有这个项目新开。

　　2、纯改善大户型百亩体量，起步面积146㎡大套四；目前大源已出让土地中，这个项目规模最为可观，如果对小区环境有要求，这个能满足你。

　　3、配套、产业强，板块自带金融、总部经济、互联网经济产业，后面还会补民乐TOD、骑龙产业园，配套无明显短板收割机，与新川互为补充。

　　提到高新南，必绕不开新川和大源，两个板块是目前高新南区仅存能够集中连片开发的区域。

　　新川产业主要集中在5G通信、人工智能、新医学，大源西的骑龙湾产业以总部经济、文化创意为主。

　　成都市高新区管理委员会《成都高新区（南区、西区）国土空间总体规划（2021-2035年）》草案公示

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　　纵向来看，大源规划经历了三个时期，1.0版本是纯产业布局，主要在天府大道沿线和益州大道之间。

　　2.0版本是补充性的纯居住布局，现在的凯德、中洲、朗基等一大批住宅都属于这个时期的产物。

　　最新的大源西规划时间更晚，属于3.0版本，产业和住宅一体，属于当下产住融合的设计。

　　大源西属于生地，新开发区域，配套基本都在规划或建设中，不过现在透露的信息来看基本无短板。

　　大源西F4中，锦上锦和远达天宸名邸有可能入读南侧已经在建的两所新学校，包括小学和中学。

　　目前暂时不能确定学校的来源，不过鉴于周边小区都是500万以上的产品，生源有保障，引入的学校不会特别差。

　　项目1号地北侧自带商业，融入南北纵贯五街-锦城湖的公园廊道，衔接整个大源。

　　大源西目前已经有蛛网式交通路网，东侧1公里左右5号线民乐站，后续地铁五期的16/22号线也从大源西经过。

　　地理位置上，大源西和大源产业区、金融城等核心区的距离也只有2-5公里的直线距离。

　　除此之外，大源西和大源早期规划不同，基本都是规划的低密产品，容积率普遍2.0，商业和公园绿道、住宅都是一体式打造。

　　骑龙产业园经过栏杆堰支渠的步行廊道连通整个大源，衔接写字楼、办公、酒店等产业区，更符合当下公园城市低密舒居的规划理念。

　　天宸名邸由南北向三块地组成，首开1号地块，是善成、锦上锦之后，大源唯一在售的产品。

　　也是大源西F4体量唯一一个破百亩的大盘，高低配混搭，包含了高层到叠拼多种产品类型，1号地除开商业2.5容积外，其余单个地块均2.0容积。

　　建面146-229㎡全套四，1号地块高层+小高层产品，2号地块350㎡以上叠拼，3号地块小高层+高层+少量叠拼配置。

　　1号地块7栋住宅，产品比较复杂，楼王为227-229㎡大套四，T3产品为主，性价比较高的是146㎡和152㎡，南向采光且远离商业。

　　2号地为叠拼地块，主要是342㎡-442㎡精装叠拼，只做上下双叠，产品细节尚未公开，预测总价在1300万左右，同样要靠抢。

　　目前大源叠拼新房不缺买家，也比较稀少，整个2023年只有天荟云庭做了少量来试水，而且直面街对面天宸名邸的商业。

　　远达天宸名邸的叠拼不临商业、主路，产品也会有升级，可能会成大源终改在今年必看的一个组团。

　　3号地面积最小，离地铁、大源核心配套也稍远，但产品起步面积更大，包含160㎡、188㎡、227-229㎡套四三卫产品。

　　优劣势都很明显，不临商业且离新学校较近，但同时离地铁较远，同时在大源西的边缘位置，南侧已经快到华府了。

　　南侧土地已经平整完毕，但开发程度现阶段偏低，要等后续土地出让后改观，个人认为1、2号地呈现度、地段、土地指标都更优越。

　　产品方面做横向比较，起步面积146㎡，在大源西新盘中属于低位，但是T3的配比没法做入户前厅和全通透，走量产品，有价格优势。

　　外立面可以参考远达天荟云庭，不过会有升级，主体大面积LOW-E玻璃+铝材，侧面真石漆，和当下主流高改保持一致。

　　户型1号地主力为146㎡、152㎡、164㎡三个产品，均为T3，所以去年卷生卷死的光厅入户设计并没有办法引入。

　　三个户型设计上都是全通透横厅，左右侧边户146㎡和164㎡，中间户全部152㎡布局。

　　三个主力户型简单评一下，两个边户都是板式，追求实得面积，完全砍掉过道空间的横厅设计，卧室空间都做到了10㎡以上，主采光面开间9米以上，南北全通透，优秀。

　　中间户只有端头次卧10㎡以下，但也够用，摆1.5米的床没问题，动静做分区，8㎡左右过道空间换一个居住安静，见仁见智，户型偏传统，对生活阳台刚需的只能选这个。

　　这三个户型都是三卫，奢华型配置，但户型设计与硬指标又偏功能型，介于首改与二改产品之间。

　　对比大源其它二手房小区优势还是很明显，如果和同地段同时期的新房对比，就看最后的价格，个人预计会比较有性价比，走量打开市场为主。

　　T2产品同样三档，采用了当下流行的入户前厅设计，大平层客厅50㎡以上，空中别墅级，不过很可惜样板间尚未开放，无法感受最终呈现效果。

　　这三个户型定位深改，更符合大源的客群置业偏好，在大源板块也更具竞争力，225㎡大平层客厅、景观阳台比善成更为奢阔中欧体育。

　　这六款产品，向上可以直接和大源板块同面积大平层竞争，户型设计更为合理，空间尺度更为奢阔，向下又比同面积产品有总价和地段优势，很讨巧的高低配规划。

　　首批次的产品，主体还是面向之前未能如愿上车善成、锦上锦，对大源地段有刚性需求的人群，大概率今年7月以前，大源西都只有这一个产品。

　　价格会有优势，清水限价3.6万/㎡，预估高层T3价格会在3.8万/㎡上下徘徊，门槛550万以内，高配的T2和后期叠拼再进行溢价。

　　高层产品这个价位，已经能够向下兼容成都90%同类产品，比新川大部分产品也高几十万总价，所以不具备虹吸全城的能力，主要还是面向大源地缘性客群。

　　如更偏重投资一侧，优质板块买大，普通板块买小原则，可以等后续的叠拼，在高新南具备稀缺性，T3产品则可稳一手。

　　如追求性价比，自住+资产配置性需求，预算500-550万这个区间，T3产品1/2/9号楼南北向采光，综合品质占优。

　　叠拼1300万级，直接竞品为金三终改大平层，周期相对更短、确定性更强，虽然上限不及金三，但二叠产品对大平层可形成有效竞争，也值得高净值人群关注。